İstanbulun en çok ev satılan ilçeleri belli oldu: Kiralarda 3 şehir şaşırttı!

. Yazar - Kimbilir Editör 18 Mart 2026 Çarşamba

Milliyet.com.tr/ÖZEL 2026 yılının ilk çeyreği itibarıyla konut ve kira piyasasında değişimler dikkat çekiyor. Açıklanan şubat ayı verileri Türkiye genelinde konut ve kira piyasasında son durumu gözler önüne serdi.

SATIŞTA ASLAN PAYI YİNE İSTANBUL’UN

TÜİK verilerine göre bu yılın ocak şubat döneminde ülke genelinde 236 bin 29 konut satışı yapıldı. Yılın ilk 2 ayında ise 43 bin 706 adet ile en çok satış yapılan şehir İstanbul oldu. İstanbul’un toplam konut satışları içindeki payı ise %18.50 olarak gerçekleşti.

İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE KİRA ARTIŞLARI BELLİ OLDU

Öte yandan Merkez Bankası Yeni Kiracı Kira Endeksini de yayımlamaya başladı. Buna göre Şubatta yıllık en yüksek kira artışı %41 ile İstanbul’da yaşandı. Ankara’da artış %36.1 olurken, İzmir’de artış %34.2 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde şubatta kiralar yıllık %34.2 oranında arttı.

İSTANBUL'DA İLK İKİ AYDA 60 BİNİ AŞKIN SATIŞ

Peki İstanbul’un hangi ilçelerinde konut satışları yoğun oldu? Kiralarda son durum ne? İstanbul’un hangi bölgelerinde kiralar avantajlı? Önümüzdeki aylarda kira fiyatları ne olur? Konut ve kira piyasasına dair tüm gelişmeleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Özellikle veriler açısından baktığımızda 2026 yılının ilk 2 ayında İstanbul'da tam olarak 60.311 adet gayrimenkul satış işlemi gerçekleşti. Bu satışların ise yaklaşık 43.706 adedi konutlardan oluştu. Geride kalan kısımlara konut dışı taşınmazlar diyebiliriz.

İstanbul'da Ocak ayına baktığımızda 20.412 adet konut ve 2.016 adet iş yeri satışı gerçekleşmişti. Şubat ayında ise konut satışları 23.294'e, iş yeri satışları da 2.719 seviyesine çıktı.

İSTANBUL’DA EN ÇOK KONUT SATILAN İLÇELER... ZİRVENİN SAHİBİ YİNE DEĞİŞMEDİ

Genel anlamda İstanbul’un ilçelerine baktığımızda Esenyurt zaten hep ilk sırada yer alıyor. 2025 yılıyla kıyaslama yapacak olursak; Esenyurt'u Pendik, Başakşehir ve Bahçelievler takip ediyor. Başakşehir, Bahçelievler ve Pendik sıralamada birbirine oldukça yakın. Bunların ardından ise Beylikdüzü ve Kartal gibi ilçeler geliyor.

Özellikle bu kapsamda Küçükçekmece ve Bahçelievler'deki satış yoğunluğunun, biraz da kentsel dönüşüm ve sonrasında tamamlanan inşaatlardan kaynaklandığını değerlendiriyorum. Bunu özellikle Esenyurt'tan sonra gelen Küçükçekmece ve Bahçelievler için söyleyebilirim.

İSTANBUL’DA YILIN İLK 2 AYINDA YOĞUN TALEP GÖREN İLÇELER

İstanbul’da İlk 2 aya baktığımızda Esenyurt'ta 5.171 konut satışı gerçekleşti. Bu sayı Küçükçekmece'de 2.107, Pendik'te 2.058 ve Bahçelievler'de ise 2.006 oldu. Yani verilere göre Esenyurt, Küçükçekmece, Pendik ve Bahçelievler, İstanbul'da ilk 2 ayı en yoğun satışla geçiren ilçeler oldu diyebiliriz.

ŞİLE VE SARIYER’DE DİKKAT ÇEKEN HAREKETLİLİK

İstanbul içerisinde satışların arttığı ilçelere baktığımızda, ilk etapta Şile'de Ocak ayında 51 olan satış sayısının Şubat'ta 85'e çıkarak yüzde 66 arttığını görüyoruz. Sarıyer'de ise Ocak'taki 152 adet olan satış, Şubat’ta 247'ye ulaşmış ve yüzde 62'lik bir artış yaşanmış. Ancak Şile ve Sarıyer bu noktada çok doğru bir ölçüt değil. Çünkü bu bölgelerde satışlar o kadar az ki, bir proje teslim edildiğinde ya da tapular çıktığında satışlar çok yüksek oranda artmış gibi gözüküyor.

Bu durumu yıllık ortalamaya göre değerlendirmekte fayda var. İstanbul'da Ocak'tan Şubat'a satışların en çok arttığı diğer ilçelere baktığımızda ilk sırada yüzde 34 artışla Büyükçekmece yer alıyor. Ardından yüzde 33 artışla Sancaktepe, yine yüzde 33 artışla Sultanbeyli ve yüzde 31 artışla Şişli geliyor.

2 İLÇEDE SATIŞLAR AZALDI

Satışlarda Çatalca ve Silivri'deki düşüşün en önemli nedeni ise Ocak ve Şubat aylarının arsa-arazi satışlarının nispeten yavaşladığı dönemler olması. O nedenle buralarda kış aylarında bu düşük oranları görmemiz normal. Önümüzdeki aylarda, özellikle bahar ve yaz döneminde Çatalca ve Silivri'deki satışlar da artacaktır.

İSTANBUL'DA KİRALAR YÜKSELİŞTE: İŞTE EN BÜYÜK NEDENİ

İstanbul'da gerçekten kiralarda önemli artışlar var. Bunun en temel nedeni hiç şüphesiz kentsel dönüşüm süreçleri. Kentsel dönüşüm İstanbul'da çok hızlı ve etkili bir şekilde devam ediyor. Ayrıca İstanbul, doğası gereği büyükşehir ve göç alan bir yer. Yeni daireler eski dairelere kıyasla piyasaya daha yüksek rakamlardan arz edildiği için İstanbul'da bu tür fiyatları görüyoruz.

3 ŞEHİR ŞAŞIRTTI: İŞTE KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI İLLER

Öte yandan Hatay, Kahramanmaraş ve Osmaniye gibi deprem bölgelerinde sosyal konutların teslimi yapıldı. Çok sayıda vatandaşın artık kiradan kendi evine yerleşmesiyle birlikte, bu illerdeki kiralarda düşüşler gördüğümüzü söyleyebiliriz.

Merkez Bankası tarafından yayımlanan Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne göre şubatta yıllık bazda Hatay, Kahramanmaraş, Osmaniye’de kira artışları %20 seviyesinde gerçekleşti.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA FİYATI NE KADAR?

Açıkçası İstanbul'da geçen yıllara kıyasla bu dönemi biraz daha hareketli geçirdik. Normalde Eylül-Ekim aylarından Mart ayına kadar piyasada yatay bir seyir izlenirdi ancak Şubat ayında da bu artış yaşandı. Şu an için İstanbul'da ortalama konut kira fiyatlarının metrekarede 375 TL seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Yani 100 metrekare bir dairenin kirası yaklaşık 37.500 TL civarında.

Ancak yaşı genç, yani sıfır daireler dediğimizde bu rakam metrekarede 450 TL'lere kadar çıkabiliyor. 15-16 yıl ve üstü eski yapılarda ise metrekare değeri 300 TL'lere kadar düşüyor. Genel anlamda ifade etmek gerekirse, kira fiyatları artış trendine girmiş durumda ve her ay metrekare bazında ortalama 10-15 TL üzerine koyacak gibi duruyor.

AĞUSTOS AYINA DİKKAT!

Bu durum, Ağustos ayı gibi yaz ortasında İstanbul'da metrekare kira fiyatlarının ortalama 450 TL bandına çıkmasına neden olabilir. Arzın sınırlı ve kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir dönemde olduğumuz için ister istemez yüksek kiralarla karşı karşıya kalıyoruz.

İSTANBUL’DA KONUT ALMAK İÇİN EN AVANTAJLI İLÇE

Esenyurt İstanbul’da konut fiyatlarının hâlâ en ulaşılabilir olduğu ilçelerden biri. Özellikle ilk kez konut alanlar ve yatırımcılar için önemli bir merkez.

Küçükçekmece Marmaray, metro ve Kanal İstanbul beklentisi gibi faktörler nedeniyle orta gelir grubunun talep ettiği bir bölge aynı zamanda yeni yerleşime açılan kısımları ile ciddi bir alıcı piyasası barındırıyor.

Bahçelievler ise merkezi konumu, E-5 aksı ve metro bağlantıları nedeniyle oturum amaçlı talebin güçlü olduğu ilçelerden biri. Özellikle Şile tarafı doğa içinde yaşam trendi ile arsa ve villa yatırımı talebi ve İstanbul içinde daha sakin ve uzak yer arayan alıcılar için ciddi bir alternatif oluşturuyor.”