Ortaklığın giderilmesinde yeni dönem: Mirasçılara ilk satış hakkı tanındı, peki gerçekten ne değişti?

. Yazar - Kimbilir Editör 3 Ağustos 2026 Pazartesi

Miras kalan taşınmazların paylaşımı, uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran alanlardan biri olmaya devam ediyor. Kardeşler, kuzenler ya da diğer mirasçılar yıllarca ortaklığın giderilmesi davalarının sonuçlanmasını bekliyor; çoğu zaman aileye ait bir taşınmaz, açık artırmada üçüncü kişilere satılarak aile dışına çıkıyordu.Miras kalan taşınmazların paylaşımı, uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran alanlardan biri olmaya devam ediyor. Kardeşler, kuzenler ya da diğer mirasçılar yıllarca ortaklığın giderilmesi davalarının sonuçlanmasını bekliyor; çoğu zaman aileye ait bir taşınmaz, açık artırmada üçüncü kişilere satılarak aile dışına çıkıyordu.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile bu konuda önemli bir değişiklik yapıldı. Kamuoyunda "12. Yargı Paketi" olarak bilinen düzenleme kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine eklenen hükümlerle, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen bazı taşınmazlarda ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasının önü açıldı.

İlk bakışta oldukça olumlu görünen bu değişiklik, aslında dikkatle incelenmesi gereken önemli ayrıntılar içeriyor.

Yeni sistem her dosya için uygulanmayacak. Bunun için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekiyor. Öncelikle uyuşmazlığın konusu bir taşınmaz olmalı. Taşınmazın bütün malikleri paylarını miras yoluyla edinmiş olmalı ve tapuda mirasçı olmayan hiçbir üçüncü kişi malik olarak bulunmamalı. Ayrıca mahkeme ortaklığın aynen taksim yoluyla değil, satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalı. Tüm bu şartlar sağlanıyorsa ilk elektronik açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu imkan ise yalnızca bir kez kullanılabilecek.

Kanun koyucunun amacı oldukça açık görünüyor. Aileye ait taşınmazların mümkün olduğunca aile içerisinde kalmasını sağlamak ve mirasçıların üçüncü kişilerle rekabet etmek zorunda kalmadan taşınmazı satın alabilmelerine fırsat tanımak.

Ancak düzenlemenin en kritik noktası da tam burada ortaya çıkıyor.

Çünkü aynı değişiklikle birlikte, mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada verilecek tekliflerin taşınmazın "muhammen bedelinin %100'ünü" karşılaması zorunlu hale getirildi. Bunun yanında satış ve paylaştırma giderlerinin de ayrıca karşılanması gerekiyor.

Başka bir ifadeyle mirasçıya bir öncelik tanınıyor; ancak bu öncelik ciddi bir ekonomik yükümlülükle birlikte geliyor.

Normal elektronik ihalelerde satışın gerçekleşebilmesi için çoğu durumda %50 teklif yeterli olabilirken, mirasçılar arasındaki ilk artırmada doğrudan yüzde yüz şartının aranması uygulamada birçok ihalenin ilk aşamada sonuçsuz kalmasına neden olabilir. Böyle bir durumda ise taşınmaz ikinci artırmaya geçecek ve artık üçüncü kişilerin de katılımına açık hale gelecektir.

Dolayısıyla bundan sonra ortaklığın giderilmesi davalarında en kritik aşamalardan biri kıymet takdiri olacaktır.

Taşınmazın gerçek değerinin üzerinde belirlenen bir muhammen bedel, taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçıların bu haktan fiilen yararlanmasını engelleyebilir. Buna karşılık düşük belirlenen bir değer ise diğer mirasçıların ekonomik kayba uğramasına neden olabilir. Bu nedenle kıymet takdiri raporlarının dikkatle incelenmesi ve gerektiğinde yasal süresi içerisinde itiraz edilmesi her zamankinden daha büyük önem taşıyacaktır.

Kanun yalnızca ilk artırmayı değiştirmekle de yetinmedi.

Uygulamada zaman zaman görülen, ihaleyi kazandıktan sonra satış bedelini yatırmayarak süreci uzatma yöntemine karşı da ciddi yaptırımlar getirildi. Artık en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişinin teminatı iade edilmeyecek. Üstelik teklif sahibi bir paydaş ise teminatın tamamı diğer paydaşlara dağıtılacak. Bunun yanında teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası da uygulanacak. Bu düzenlemenin, kötü niyetli uzatma girişimlerini önemli ölçüde azaltması bekleniyor.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise geçiş hükümleri.

Yeni hükümler bütün devam eden dosyalara otomatik olarak uygulanmayacak. Burada belirleyici olan dava tarihi veya mahkeme karar tarihi değil; açık artırma ilanının tarihi olacak. Eğer artırma ilanı 31 Temmuz 2026 tarihinden önce yapılmışsa eski hükümler uygulanmaya devam edecek. Buna karşılık ilan henüz yapılmamış dosyalarda yeni sistem geçerli olacak.

Uygulamada ise şimdiden bazı tartışmaların ortaya çıkması bekleniyor.

Örneğin mirasçılardan biri daha sonra başka bir mirasçının payını satış yoluyla satın almışsa, artık bu kişinin payı "miras yoluyla edinilmiş" sayılacak mı? Kanunun lafzı dar yorumlanırsa yeni sistem uygulanamayabilir. Buna karşılık kanunun amacı esas alınırsa farklı sonuçlara ulaşılması mümkündür. Bu konuda Yargıtay'ın vereceği kararlar uygulamaya yön verecektir.

Benzer şekilde, kötü niyetli bir paydaşın satış ilanından hemen önce payının küçük bir kısmını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye devretmesi halinde ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması imkânı tamamen ortadan kalkabilir. Kanunda bu ihtimali önleyecek açık bir düzenleme bulunmadığından, uygulamada yeni uyuşmazlıkların yaşanması sürpriz olmayacaktır.

Sonuç olarak yapılan değişiklik, miras kalan taşınmazların aile içinde korunmasını hedefleyen önemli bir adım niteliğinde. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için getirilen %100 teklif şartı nedeniyle düzenlemenin beklenen ölçüde etkili olup olmayacağını uygulama gösterecek.

Kanun, mirasçılara bir fırsat sunuyor; fakat bu fırsatın gerçek anlamda kullanılabilmesi, doğru kıymet takdirine, dikkatli bir dava stratejisine ve uygulamanın yerleşmesine bağlı görünüyor. Önümüzdeki dönemde Yargıtay kararları ve satış memurluklarının uygulamaları, bu yeni sistemin gerçekten amacına ulaşıp ulaşamayacağını belirleyecek.