Ev hayali arsaya taşındı
Bizim insanımız tapuyu sever, özellikle de arsa tapusunu.
Arsa, Türkiye’de yalnızca bir yatırım aracı değil, aynı zamanda güvenlik hissinin, geleceğe dair birikimin ve nesiller arası servet aktarımının da sembolü. Ancak İstanbul gibi büyük şehirlerde, hatta Anadolu’nun birçok kentinde “sorunsuz” arsa bulmak sanıldığı kadar kolay değil. Üstelik çoğu zaman bir arsanın gerçek durumu, satın alındıktan yıllar sonra ortaya çıkabiliyor.
ArsaVev CEO’su Bülent Öztürk’e göre bu sorunun temelinde şeffaflık eksikliği yatıyor. Bugün bir arsanın büyüklüğünü öğrenmek mümkün olsa da imar durumu, altyapı olanakları, bölgede planlanan düzenlemeler ya da gelecekte yapılabilecek kamulaştırma ve yol çalışmaları gibi kritik bilgiler vatandaşın erişimine açık değil. Oysa teknolojinin geldiği noktada her arsanın dijital bir “kimlik kartına” sahip olması mümkün.
Geçen hafta bir sohbette bir araya geldiğimiz Bülent Öztürk, böyle bir sistem sayesinde yatırımcının, satın almayı düşündüğü arazinin tüm özelliklerini tek bir platform üzerinden görebileceğini anlattı.
Öztürk, vatandaşın imar mevzuatı uzmanı olmak zorunda olmadığını vurguluyor. Nasıl ki bir banka müşterisi finansal sistemin tüm teknik ayrıntılarını bilmeden işlem yapabiliyorsa, arsa alan kişinin de karmaşık plan notlarını çözmek zorunda kalmaması gerekiyor. Bu noktada hem merkezi yönetimin hem de yerel yönetimlerin daha şeffaf ve standart bir bilgi altyapısı oluşturması gerektiğini savunuyor.
Aslında arsa yatırımındaki dönüşüm de son yıllarda hız kazandı. 2020 öncesinde bu alan daha çok profesyonel yatırımcıların ilgi gösterdiği bir segmentti. İş dünyasında kazanç elde eden kişiler büyük araziler satın alarak uzun vadeli yatırım yapıyordu. Ancak pandemi sonrasında yükselen konut fiyatları ve krediye erişimde yaşanan zorluklar, beyaz yakalı çalışanları da arsa piyasasına yönlendirdi. Böylece arsa yatırımı kitleselleşti ve beraberinde daha fazla regülasyon ihtiyacını doğurdu.
Konuta erişim yolu
Bu değişimin arkasındaki en önemli motivasyon ise konuta erişim sorunu. Birçok kişi arsasını zaman içinde değerlendirip satmayı ya da üzerine aşamalı olarak ev inşa etmeyi planlıyor. Başka bir ifadeyle, erişilemeyen konut kredilerinin yerine kendi finansman modelini oluşturuyor.
ArsaVev’in geliştirdiği “land and home” yaklaşımı da aslında bu ihtiyaca yanıt vermeyi amaçlıyor. Şirket, arsa edinimini vadelendirirken, sonrasında inşaat sürecinin kademeli olarak ilerlemesini öngören bir model sunuyor.
Bu sistem aslında Türkiye’de yeni görünse de ABD ve Avrupa’da uzun yıllardır uygulanıyor. Ancak burada önemli bir zihniyet değişimi gerekiyor. Çünkü geçmişte insanlar peşin ödeme ya da krediyle kısa sürede teslim edilen konutlara alışmıştı. Oysa yeni modelde süreç daha uzun ve sabır gerektiriyor.
Arsa maliyeti yüksek
Şirketin dikkat çektiği bir başka konu ise veri analitiği. Öztürk, yılda yüz binlerce müşteriyle temas eden şirketin, aslında bir gayrimenkul şirketinden çok aynı zamanda bir veri şirketi gibi çalışıyor. Müşteri eğilimleri, yatırım tercihleri ve bölgesel talepler analiz edilerek yeni projeler şekillendiriliyor. Yapay zeka destekli sistemler sayesinde insanların hangi bölgelerde yaşamak istediği, hangi yatırım modellerine ilgi gösterdiği ya da hangi çekinceleri taşıdığı daha net okunabiliyor.
Ancak konut erişilebilirliğinin önündeki en büyük engellerden biri arsa maliyetleri. Birçok ülkede arsanın toplam maliyet içindeki payı yüzde 5 ila 10 arasında değişirken, Türkiye’de bu oran kimi zaman yüzde 50’ye kadar çıkabiliyor. İnşaat maliyetleri, finansman giderleri ve pazarlama harcamaları da eklendiğinde ortaya geniş kitlelerin ulaşamayacağı fiyatlar çıkıyor. Öztürk’e göre çözümün önemli bir kısmı kamu arazilerinde yatıyor.
Türkiye’nin en büyük arsa stoğuna sahip kurumu devlet. Kamu arazilerinin vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak modellerle değerlendirilmesi, maliyetleri ciddi biçimde düşürebilir. TOKİ ve benzeri kurumların geliştireceği yeni teşvik mekanizmaları, özellikle orta gelir grubunun yaşadığı sıkışmayı hafifletebilir.
Sonuç olarak Türkiye’de arsa artık yalnızca bir yatırım aracı değil, konut sahibi olmanın alternatif yollarından biri haline geliyor. Ancak bu dönüşümün sağlıklı ilerleyebilmesi için daha fazla şeffaflık, daha güçlü veri altyapısı ve daha etkin kamu politikaları gerekiyor. Arsanın dijital künyesinden kamu arazilerinin etkin kullanımına kadar atılacak her adım, milyonlarca insanın hayalindeki eve ulaşmasını kolaylaştırabilir.
Sende Yorum yap